新法、旧法が混在

定期借地権定期借地権には他にも2つあり、建物譲渡特約付借地権と事業用定期借地権があります。建物譲渡特約付借地権は存続期間は30年以上で期間満了時に地主が建物を買い取ることを約束して契約した借地権のことです。この場合地主に譲渡した時点で借地権は消滅します。また譲渡後に借地権者が住居を希望する場合は建物の借家契約をすることになります。

事業用定期借地権は事業用の建物所有を目的として10年以上50年未満の期間を定めた定期借地権です。契約は公正証書で締結することが要件となっています。土地を返還するときは借地権者の建物を解体して返還しなければなりません。あくまでも事業目的なので賃貸マンションのような居住目的に建物は対象になりません。

平成4年に改制された借地権における新法ですが実際には改制前に契約されているものはそのまま継続されており新法と旧法が混在している状況です。また旧法での契約を新法に基づいて変更する場合は新法で新たな契約をすることになるため契約を一からやり直すことになります。どの定期借地権を選択するかは持っている土地の立地条件や貸し出す期間や収益性などをよく考慮した上で検討することが必要になります。借地権に対して新法に改制された内容をよく理解したうえで検討する必要があります。

「参照リンク」ピタットハウス_借地権情報サイト

二つの借地権

借地借家法借地借家法では法定更新される普通借地権と法定更新を排除する定期借地権の2つに分けることができます。旧法で定められていた借地権の存続期間は当事者間での取り決めがない場合堅固建物で60年、非堅固建物で30年、更新後の存続期間も30年と20年となっていました。これらの問題の反省から新法での普通借地権は借地期間を最低30年とし借地権者が希望すれば自動更新できるという権利になりました。建物も堅固建物、非堅固建物の区別もなくなりました。

借地借家法における借地権の多くは定期借地権で法定更新ができないようになっています。一般的に借地期間を50年と定め期間満了時に借地権者は土地を更地にして返還しなければなりません。また借地権の更新や建物買取請求権などは認められていません。このような改正をすることで地主が貸した土地が半永久的に帰ってこないということもなく、土地も更地になって戻ってくるようになります。一般定期借地権は主に借地権付分譲住宅の敷地として設定されます。土地を直接購入するよりも安く借地できることが多いので、マイホームの購入にも近づくことができます。ただし50年という長期契約になるため短期、中期での土地活用を考えている人にはあまりメリットのあるものではありません。

改制された法律

借地権に関する法律は大正10年に制定されたものが長年用いられてきました。借地法と言われる法律は借地権者を守る意味合いが強く地主との間でトラブルが発生することが多くありました。例えば借地契約が満了しても地主が土地を返してもらうためにはそれなりに正当な事由が必要とされ、その事由が認められなければ土地は返されないこととなります。つまり一旦土地を貸したら半永久的に戻ってこないという大きな問題が起きてしまいます。このようなことがおこると地主は土地を貸すことを渋るようになってしまいます。そこで平成4年に改正が行われ借地法が借地借家法へと改正されることとなりました。

新法新法の借地借家法で改正されたのは大きなポイントとしては主に3つになります。一つ目は建物の構造によって異なっていた借地期間が一律化されてことです。今までは堅固建物(石造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造等)なのか、非堅固建物(木造等)なのかによって契約期間が異なっていたものが一律化されました。二つ目は地主が借地権者に立ち退きを求めることができる正当事由が明確化されたことです。これまでは正当事由の規定がありませんでしたが改正後は規定が明記されることとなりました。そして三つ目は定期借地権が定められたということです。これは一度土地を貸したら半永久的に帰ってこないというのではなく、一定期間だけ土地を貸して期間満了で更新しなければ土地が帰ってくるという定期借地権が定められました。

借地権とは何か?

借地権借地権と言う言葉を聞いたことはあるでしょうか?読んで字のごとく土地を借りる権利ということで、第三者の土地を借りてその土地に自己所有の建物を建てることができる権利のことです。この土地を貸す人、つまり地主のことを借地権設定者または底地人とも言われています。反対に土地を借りる人を借地権者と言います。借地権者は地主から土地を借りることでその対価として地代を払う必要があります。

借地借家法に基づく借地権には建物の所有を目的とする地上権および土地賃借権が適用されます。したがって建物を具体的に築造して所有することを意味します。これに対して建物の所有を目的としない土地の賃貸借に対しては借地借家法に基づく借地権には適用されず民法上の借地権として適用されることになります。例えば月極駐車場、資材置き場、ゴルフの練習場、販売展示場などがこれに当たります。

では借地権と所有権とでは何が違うのでしょうか?所有権とはまさに土地を所有する権利のことで土地を買った人が所有者になります。借地権と所有権ではどちらにメリットがあるかというと絶対的な差はありません。借地権と聞けば借りるというイメージがあるので所有権の方が得に感じるかもしれません。しかし土地の所有者になると土地に対する固定資産税や都市計画税を支払う義務が生じます。借地権の場合は固定資産税や都市計画税に対する支払いの義務はありません。最近では所有権を購入するより最終的には安価で借地できる場合も多くあります。